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[세무] 한국에 보유하고 있는 주택의 양도세 비과세 요건 (1세대 1주택)
글쓴이 : 관리자 날짜 : 2017-01-16 (월) 20:05 조회 : 39526
한국 보유 주택의 양도세 비과세 요건  


            유 영 하 미국세무사

Dec 31, 2016

1. 【개요】

  ① 한국에 거주하지 않는 외국인이 한국에 주택을 보유하고 있을 경우 양도세 비과세요건에 대해 정리한다.

      주택에 딸린 토지와 그 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다.

  ② 비과세 요건에 해당되지 않을 경우 한국에 종합과세(6% ~ 40%) 된다.

  ③ 한국에 비과세에 해당 되더라도 미국세법에 따라 미국 양도세 신고를 해야 한다.



2. 【비과세 요건】소득세법

- 아래 3가지 요건을 모두 충족하는 1세대 1주택의 양도시 한국의 양도세는 비과세 된다.



         No

구분

요건 

 비고

 1

  거주자

                 6月 이상

          소득세법 제1조의2 1항1호

 2

   보유기간

                 2年 이상

          소득세법 제89조 1항3호가목

 3

   양도가액

                 9억원 이하

          소득세법시행령 제156조 1항

   ※ 6개월 이상 거주하면 한국 거주자가 되고, 그 후 2년 이상 한국에 거주하면서 보유하고 있어야 양도세 비과세 대상이 됨



3. 거주기간】


(1) 거주자


    ① 거주자란 한국에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다.

    ② 주소란 한국내 생계를 같이하는 가족 및 한국내 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라

        판정한다.

    ③ 거소란 주소 외의 장소중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지

        아니한 장소를 말한다.

    한국 내에 거주하는 개인이 다음 어느 하나에 해당되면 국내에 주소를 가진 것으로 본다.

      a. 계속하여 183일 이상 한국 내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때

      b. 한국 내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일

            이상 거주할 것으로 인정되는 때

    ⑤ 한국 외에 거주하는 개인이 외국국적을 가졌거나 외국법령에 따라 영주권을 얻은 사람으로 한국 내에 생계를

        같이하는 가족이 없고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 한국 내에 거주하리라고 인정되지

        않는 때에는 한국 내에 주소가 없는 것으로 본다.

    ⑥ 외국을 항행하는 선박이나 항공기의 승무원은 그와 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 그가 근무기간

        외의 기간에 통상 체재하는 장소(이하 “승무원 근거지”)에 따라 거주지를 결정한다. 즉, 승무원 근거지가 한국

        내에 있는 때에는 한국에 주소가 있는 것으로 보고, 승무원 근거지가 한국 외에 있는 때에는 한국 외에 주소가

        있는 것으로 본다.

    ⑦ 거주기간은 주민등록표상 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.


(2) 거주자가 되는 시기

- 다음중 어느 하나에 해당되는 때에 한국의 거주자가 된다.


    ① 한국 내에 주소를 둔 날

    ② 상기 (1)의 , 에 해당되는 경우,

        한국 내에 주소를 가지거나 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날

    ③ 한국 내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날


(3) 비거주자가 되는 시기

   - 다음중 어느 하나에 해당되는 때에 한국의 비거주자가 된다.


    ① 한국 거주자가 주소 또는 거소를 한국 외로 이전하기 위하여 출국하는 날의 다음 날

    ② 상기 (1)의 , 에 해당되는 경우,

        한국 내에 주소가 없거나 한국 외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날



4. 1세대 1주택】소득세법 제89조 1항3호가목, 소득세법시행령 제154조


(1) 정의

    ① 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일

        현재 한국 내에 1주택을 보유하고 있는 경우를 말한다.

    ② 배우자가 없는 경우라도 다음 어느 하나에 해당되는 경우에는 1세대로 본다.

      a. 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

      b. 배우자가 사망하였거나 이혼한 경우

      c. 국민기초생활보장법 제2조111호에 따른 소득의 40%이상인 경우로서

           주택 또는 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

    ③ 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병요양, 근무상 또는

        사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 떠나 있는 사람도 포함한다.



5. 【보유기간】


(1) 개념


    ① 거주자가 한국 내에 1세대 1주택을 2년 이상 보유(소유)한 후 양도할 경우 양도세를 비과세 받는다.

        단, 아래 특별조항 에 해당될 경우에는 3년 이상을 보유해야 함(소득세법시행령 제1항 및 제8항2호)

    ② 1세대가 양도일 현재 한국 내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 어느 하나에 해당되는 경우에는 보유

        기간의 제한을 받지 않는다.

       ​a. 공공건설임대주택을 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

       b. 법률에 의거 매수·수용되는 경우

       c. ‘해외이주법’에 의거 해외이주를 위해 세대전원이 출국하는 경우

            단, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년내 양도하는 경우에 한함

       ​d. 1년 이상 계속하여 한국 외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 

               , 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년내 양도하는 경우에 한함

       e. 1년 이상 거주 주택을 취학, 근무상 형편, 질병요양,기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

    ③ 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 한다.



(2) 특별조항

   - 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 다음에 해당하는 기간을 통산(=포함)한다.

    ① 거주 또는 보유중 소실·도괴·노후 등으로 멸실 되어 재건축한 주택의 경우 :

        그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

    ② 비거주자 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 :

        해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

    ③ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 동일 세대인 경우 :

        상속개시전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간




6. 【양도가액】


(1) 금액 및 대상

 

    ① 주택 및 이에 딸린 토지의 양도시 실지거래가액의 합계액이 9억원 이하인 거래에 대하여 양도세를 비과세 한다.

    ② 양도가액이 9억원 초과하는 거래에 대하여는 고급주택으로 간주하여 양도세를 과세한다.



7. 【요약】

  - 미국에 거주하는 미국인(시민권자 또는 영주권자 등)으로서 한국에 주택(단독주택, APT 등)을 보유하고

     있는 경우 양도세 절세 방안 (전제 조건 : 1세대 1주택, 양도가 9억원 이하)

(1) 한국세법

    ① 한국에 귀국하여 전입신고를 한 날부터 3년 6개월을 거주한 후 해당 주택을 처분할 경우 한국의 양도세는

        비과세 된다.

      - 조정대상지역(서울은 전체가 해당) 주택이고 비거주자가 거주자로 전환된 경우 3년 거주요건도 적용

      - 2017년 8월 3일전 취득한 주택은 거주요건 없음(즉, 2017.8.3일 전에 취득한 주택은 한국 귀국후 전입신고한 후

         3년 6개월 보유후 처분하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.)

    ② 비과세로 양도한 주택이라 할지라도 미국으로 송금은 양도일로부터 약 2~6개월이 지난 후 매각자금확인서

        (or 자금출처확인원)를 발급받아 송금 해야 한다.

        양도직후 송금할 경우 거주 의도가 없었던 것으로 오인되어 비과세가 취소될 수 있기 때문

(2) 미국세법

    ① 연방 소득세 : 양도전 5년 이내 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 주택에 대하여는 양도차익의 $250,000

        (부부합산시 $500,000)까지 공제혜택을 받을 수 있다.

    ② 주정부 소득세 : 한국의 거주자가 되었다면 주정부 신고의무는 없으나, Non-Resident로 신고할 수는 있다.


유영하 미국세무사

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